Trong các giao dịch dân sự thông dụng của xã hội hiện nay, giao dịch có liên quan đến việc mua bán nhà là một loại giao dịch mang tính đặc thù bởi giao dịch này chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự và Luật nhà ở. Việc mua bán nhà thông thường xuất phát từ nhu cầu xác lập quyền sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất ở, với tâm lý “an cư lạc nghiệp” nên người dân rất chú trọng đến việc sở hữu căn nhà mơ ước cho riêng mình. Vậy, để thực hiện việc mua bán nhà thì thủ tục cần phải được thực hiện như thế nào cho đúng pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho cả bên mua lẫn bên bán?
    Bộ luật dân sự quy định về hợp đồng mua bán nhà như sau:
        Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở:

            Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
            Nghĩa vụ của bên bán nhà ở:
            1/. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;
            2/. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;
            3/. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;
            4/. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật;
            Quyền của bên bán nhà ở:
            1/. Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;
            2/. Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận;
            3/. Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;
            4/. Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thoả thuận.
            Nghĩa vụ của bên mua nhà ở:
            1/. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;
            2/. Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;
            3/. Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền lợi ích của người thuê như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
            Quyền của bên mua nhà ở:
            1/. Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận;
            2/. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;
            3/. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.
        Trên đây là những quy định cơ bản của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà, trên thực tế, khi xác lập hợp đồng mua bán nhà thì cần phải lưu ý thêm một số vấn đề có liên quan chẳng hạn như thủ tục xác lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán nhà, thoả thuận về nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc mua bán nhà hoặc điều kiện được mua lại nhà… tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà bên mua và bên bán có thể đưa vào nội dung hợp đồng các điều khoản thoả thuận miễn là không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
    Hầu hết các tranh chấp phát sinh có liên quan đến việc mua bán nhà đều bắt đầu từ các thoả thuận tại hợp đồng mua bán nhà không chặt chẽ, hoặc điều khoản thoả thuận chỉ có lợi cho một bên dẫn đến việc mất bình đẳng của các bên trong giao dịch, gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của một bên.
    Với xu thế phát triển hiện nay, khi có ý định xác lập giao dịch mua bán nhà thì bên mua cũng như bên bán nên tìm cho mình luật sư giỏi tư vấn hợp đồng mua bán nhà để nắm được những quy định của pháp luật có liên quan, cũng như trình tự thủ tục mua bán đối với căn nhà cụ thể là đối tượng giao dịch nhằm tránh những rắc rối có thể phát sinh gây tổn thất về thời gian và tiền bạc không đáng có, thậm chí là có thể mất trắng toàn bộ tài sản tích cóp cả đời nếu đối tác là một “cao thủ”!

    Luật sư Trần Đăng Minh.